Опасная экономия: почему не надо хитрить у нотариуса
В желании сохранить свои деньги, время и силы нет ничего плохого. Но иногда бывают ситуации, когда такие попытки оборачиваются серьезными рисками, например, если речь идет о таком серьезном шаге, как распоряжение недвижимым имуществом. О том, чем может обернуться экономия при сделках с жильем и как нотариусы помогают избежать неприятных последствий, — в этой статье.
Скупой платит больше
Представители нотариата нередко сталкиваются с попытками сэкономить на нотариальных тарифах. Одна из распространенных ситуаций: наследников несколько, региональную часть тарифа за получение свидетельства о праве на наследство должен платить каждый из них. Чтобы избежать «лишних» трат, члены одной семьи договариваются отказаться от наследства в пользу одного из них, а потом разделить имущество полюбовно.
Такое решение абсолютно не противоречит закону, но является достаточно рискованным, ведь единоличный наследник может в любой момент отказаться выполнять устные договоренности и делиться унаследованным имуществом. И доказать, что все задумывалось иначе, будет просто невозможно.
Впрочем, все может пойти не по плану, даже если новый владелец семейного имущества не будет злоупотреблять доверием родных. Реальный случай из нотариальной практики: 10 взрослых братьев и сестер унаследовали от родителей дом и земельный участок. Из соображений экономии девять из них отказались от наследства в пользу одного из братьев. Через некоторое время после вступления в наследство мужчина погиб в автокатастрофе, и у него обнаружилась внебрачная дочь, о которой в семье ранее никто не знал. Она заявила о своих правах и как единственный наследник первой очереди оформила дом и землю на себя. Несостоявшиеся наследники обратились в суд с иском о признании отказов недействительными, но проиграли. Не желая расставаться с родовым гнездом, они выкупили дом по рыночной стоимости — за 3 млн рублей, и в итоге потеряли в сто раз больше, чем пытались сэкономить на тарифах, которые в общей сложности составляли порядка 30 тысяч рублей.
Если друг оказался вдруг
Еще один кейс, показывающий, как случай может изменить, казалось бы, тщательно продуманный план. К нотариусу за удостоверением сделки дарения доли в коммунальной квартире обратились девушка и молодой человек. Хозяйка комнаты пояснила, что дружит с парнем с самого детства, и он не раз выручал ее в трудных ситуациях. Теперь же пришло время отплатить добром за добро — другу срочно понадобилось жилье, и она готова отдать не очень нужную ей недвижимость, не требуя оплаты.
Нотариус долго беседовала с участниками сделки, но они твердо держались своей позиции. А спустя несколько дней после того, как договор дарения доли был заключен, девушка пришла в нотариальную контору и сообщила, что новый собственник был ей не другом, а совершенно посторонним человеком и что за дарением скрывалась купля-продажа. Молодой человек должен был заплатить за жилье, но не успел, так как скоропостижно скончался.
Оказывается, махинация с псевдоподарком была затеяна по совету риелтора, который пояснил, что при купле-продаже нужно уведомлять совладельцев, а это якобы очень долго и дорого. Но на самом деле стоимость извещения всех сособственников не превысила бы нескольких тысяч рублей, а максимальный срок ожидания — пары месяцев. И это, безусловно, несопоставимо со стоимостью доли в коммуналке.
Безвозмездно, но не даром
Нередки и обратные ситуации, когда дарение недвижимости пытаются выдать за сделку купли-продажи. Главная причина — нежелание платить налоги. От НДФЛ при получении в дар квартиры или дома освобождаются только близкие родственники дарителя — родители, дети, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры. Остальные граждане должны заплатить от 13 до 22% в зависимости от кадастровой стоимости объекта.
При этом люди часто не осознают, какие риски могут нести подобные попытки сэкономить. Так, «продавец», по сути, подаренной квартиры может потребовать через суд выплаты указанной в договоре купли-продажи суммы, и доводы «покупателя» о том, что никакой передачи денег изначально не предполагалось, вряд ли будут услышаны. Нотариус предупредит участников сделки об этих рисках, а если они будут упорствовать в желании выдать один договор за другой, откажется удостоверять эту сделку.
Реальная история: потенциальный одаряемый прочитал в интернете, какую сумму налога ему придется заплатить, и решил попробовать сэкономить. Он обратился к нотариусу с просьбой оформить передачу недвижимости не как дарение, а как сделку купли-продажи, указав в договоре небольшую цену. Нотариус в совершении такого сомнительного нотариального действия отказал.
Еще одна попытка выдать одно нотариальное действие за другое была связана не с экономией своих средств, а с желанием получить деньги от государства. Брат заявил о желании продать сестре долю унаследованной от родителей квартиры. Но при заключении сделки нотариус выяснил, что на самом деле недвижимость передается бесплатно. Нотариус отказал в удостоверении договора купли-продажи и предложил заключить договор дарения. Стороны на такой вариант не согласились, так как сестра планировала не только даром получить жилье, но и оформить налоговый вычет.
Тайное становится явным
Нередко нотариусы сталкиваются с попытками посетителей контор утаить какую-либо информацию. Например, при открытии наследственного дела заявитель не сообщает об известных ему других наследниках, хотя должен это делать по закону. Обычно «прячут» внебрачных детей наследодателя, не желая, чтобы имущество уходило из семьи, или пожилых родителей, которым якобы уже ничего не нужно.
Между тем, даже если не извещенный наследник пропустит срок вступления в наследство, он может не только оспорить в суде выдачу свидетельства о праве на наследство, но и попытаться признать наследника, который не сообщил о нем, недостойным. И в этом случае сокрытие информации обернется полным лишением права на получение наследства.
При сделках с недвижимостью продавцы часто лукавят о своем семейном положении, считая, что получать согласие супруга или супруги на отчуждение имущества слишком долго и хлопотно. Делать это бесполезно — нотариус сможет узнать правду, направив электронный запрос в органы ЗАГС. Кейс из нотариальной практики: мужчина долго уверял, что в браке не состоит, а когда нотариус получил информацию о том, что он женат, заявил, что так долго не живет с женой, что уже забыл о супружеских отношениях. Тем не менее согласие супруги на сделку получать пришлось.
Еще один повод для игры в прятки — сделки с недвижимостью, приобретенной на средства маткапитала. Кто-то пытается утаить сам этот факт, хотя нотариус может выяснить подобные обстоятельства через запрос в Социальный фонд РФ. Другие забывают выделить положенные по закону доли, что может впоследствии привести к долгим судебным тяжбам и даже к необходимости возвратить маткапитал или к потере купленного жилья.
Бывает, родители намеренно не выделяют долю одному из детей. Так, при оформлении договора купли-продажи квартиры нотариус выяснил, что доля была выделена лишь младшему сыну, а старшему, уже совершеннолетнему, — нет. Родители уверяли, что давно не общаются с повзрослевшим отпрыском, и он никогда не узнает, что ему что-то полагается при продаже жилья. Но по понятным причинам нотариус удостоверить сделку отказался.
Бесценные гарантии
Весьма спорным решением является и попытка в принципе сэкономить на услугах нотариуса, заключив, например, договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. Дело в том, что нотариальные тарифы значительно ниже, чем госпошлина при обращении в суд, если потом возникнет спорная ситуация. И уж тем более они несопоставимы с потерями от мошеннических действий или, как это в последнее время часто случается, от возврата квартиры человеку, который сам стал жертвой аферистов, а потом отстоял свое право на проданное под давлением жилье в суде.
Нотариус обладает целым рядом инструментов, которые позволяют существенно снизить риски оспаривания сделки в суде. Так, доступ к базам МВД, ЗАГС и других ведомств поможет выявить аферы с жильем, такие как продажа недвижимости по поддельной доверенности или фальшивому паспорту.
Также нотариус обязательно проверит и другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной: не является ли продавец недееспособным или банкротом, не нарушаются ли при сделке права третьих лиц, например, несовершеннолетних или супругов, нет ли на недвижимости каких-либо обременений.
Нотариус обстоятельно побеседует с участниками сделки, выяснит, понимают ли они ее суть и правовые последствия, не находятся ли под давлением. По желанию заявителя нотариус может провести видеофиксацию совершения нотариального действия и предоставить запись суду в случае возникновения спора. А обеспечить безопасность расчетов по сделкам с недвижимостью поможет публичный депозит нотариуса.
Также немаловажно, что нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную сделку и в случае своей профессиональной ошибки гарантирует полное возмещение ущерба пострадавшим.